こんちは。ついに住宅ローンを契約してしまいました！
以前土地購入したという記事を書きましたが、決済期限が今月末だったのでやっとで住宅ローンを開始しました。
事前審査はずっと前に通していたのですが工務店もどこにするか決めていなかったこともあり決済期限ギリギリになってしまいました。
もくじ
借り入れ金融機関
ローン契約をしたのは地元の地方銀行にしました。
土地決済からローン実行できるとこは限られる
もともとネット銀行の低金利なものにしようとしていましたが、通常のローン実行は建物完成時にしかできないのでそれまでの間は「つなぎ融資」をする事になってしまいます。
つなぎ融資は高金利なので建築期間が長い場合は損する可能性が高いです。
土地購入と新築住宅の為に借り入れ
私は土地購入もしましたので、大きな支払いタイミングが複数回あります。
- 土地決済時
- 着工時
- 上棟時
- 引き渡し時
引き渡し時にローン実行では資金が足りないので最初の土地決済からローンを分割実行してもらえる銀行が選択肢でした。
工務店に資金計画書等を作成してもらい、本審査を通しました。
クレジットカード18枚持っていますがちゃんと審査は通りましたのでよかったです。
ネット銀行を使える人ってマンションか、建て売り住宅購入する人くらいな気がします。もしくは土地もあって自己資金も豊富な場合でしょうか。
いずれにしても私は選択肢が、土地決済から分割融資ができるところから選びました。
工務店の担当の方がローン関係に詳しくて書類準備から条件交渉までしてくれました。
住宅ローン選びって気合を入れて調べていたのですが結局は経験のあるハウスメーカーや工務店の担当者がほぼやってくれます。
ただ、しっかり知識をつけておかないと自分に合った金融機関か判断がで着ないと思います。
私の場合は納得行く選択ができたのでよかったです。
借入額は4,100万円
借入額は4,100万円としました。
適用金利
10年固定金利で10年間は0.55％でした。
初期費用
保証料は値下げできた
422,751円でした。
借入額の0.1％でした。通常0.2％のことが多いですが安いほうだと思います。
一番お得な借入額
年収などから借りられる額ではなく住宅ローン控除を考慮して一番お得な借入額として4,100万円としました。
住宅ローンの控除が上限40万円なので、居住開始年（2021年）年末の残高がちょうど4,000万円になるようにしました。これだと1％控除でちょうど40万円返ってきます。
自己資金で頭金をもっと増やすこともできましたが超低金利時代に合った借り方は住宅ローン控除を目一杯使うことです。
金利値下げ等の具体的な交渉は工務店の方にやっていただきましたが、ネット広告等にでているよりも良い条件が出ることもあるようです。おそらく交渉というよりは年収等一定の基準があればみんな引き出せる条件は一緒のような気もしますが。
住宅ローン控除とは
年末のローン残高の1％が返ってくる制度です。10年もしくは13年間（消費増税対策とコロナ景気対策による）年末ローン残高の1％が返ってくるので、ローン金利が1％未満であれば単純に得をするということになります。
保証料などの初期費用含めて計算する必要はありますが、借りたほうが儲かる可能性もあるのが住宅ローンのおいしさです。
税制改正で変わる？
ただ、財務省もこの住宅ローン控除の矛盾点に目を付けているので制度は近いうちに変更されそうです。
一方、会計検査院から問題点を指摘された１％の控除率に関しては、財務省が見直しを主張。近年の低金利で毎年の住宅ローン控除額が支払利息額を上回っているケースが多いとして、利息を考慮した控除の額や割合の検討を今後の課題に押し込んだ。２２年度改正の議論では、制度の抜本的な改革が焦点になりそうだ。（2020/12/11-07:16）
https://www.google.com/amp/s/www.jiji.com/amp/article%3fk=2020121000817&g=eco
私の場合はちょうどローン契約したとこなのですが、この素案通りになると控除額が半分近くに減ってしまいます。。（1％→0.55％）
金銭消費貸借契約（ローン契約）をしてきました
いわゆるローンの契約を銀行で先日行ってきました。
工務店担当者と登記をしてもらう司法書士の方と一緒でした。
とにかく、名前と住所を書いて書いて書きまくり、1時間半くらいで終わりました。
ローンにあたり口座開設
ローンを実行する銀行の口座を持っていなかったので口座作成手続きも行いました。
また、給与振込口座にするのも融資条件だったので給与口座変更の誓約書も書きました。
給与振込口座にするのはいいのですが、地方銀行ですので他銀行宛の振り込みには手数料がかかってしまいます。
他にも使っている銀行口座が複数あるので手数料のかからない資金移動の方法はまた考えようと思います。
ただ、住宅ローンには死亡時には支払い免除されるという保険もついていますし、1％以下の低金利で借りられる特殊なメリットの多い借金です。
住宅ローンを組んで住宅を購入すればもしものときも家族に残せる資産が確実にできるという面もあります。
住宅ローンのメリット
投資資金確保
投資で1％以上の利益を出すことはそう難しくないので、住宅購入のタイミングでより低金利で借りられるだけ借りておいて、別で資金運用すればあまりリスクをとらなくても資産を増やすことができそうです。
月々支払は現状家賃とほぼ同じ
来月から始まる月々の支払いは、107,338円です。現家賃が106,605円ですのでほぼ同じになりました。
懸念点
しばらくは家賃と2重支払い
新居が完成して引っ越すまでは支払いが2重になりますが、低金利で借りられるうちにローン契約をして支払い開始したほうが得策です。
10年後の金利見直し時、支払額が上る可能性
10年後のことはわかりません。
ただ、仮に10年後い金利見直しタイミングで全額繰り上げ返済してしまえばメリットだけ享受できることになります。（無理ですが・・・）
将来の金利はどうなるかわからないのでコツコツと繰り上げ返済できるよう資産運用して備えたいと思っています。
まとめ
いよいよ借金をしてしまいました。
同時に家づくりも打ち合わせが進み一気に現実的になってきました。
後悔のないよう納得のできる注文住宅にしたいと思っています！
注文住宅について、断熱のこと、間取りのこと、ガレージのこと、窓のこと、、、、他にもいろいろと記事にしたいこともあるのですが途中経過よりもある程度計画が固まって落ち着いたら順次記事に残すつもりです！
今は、家について調べたり考えたりしている真っ最中なのでその経験をいずれブログ記事でシェアできればと思っています。